こんなことで、迷っていませんか？
- 親から借地の家を相続したが、住む予定がない
- 地主に売りたいと言いにくい、または断られた
- 承諾料がいくらかかるのか見当がつかない
- 代々貸している土地（底地）を手放したいが、借りている人がいる
借地権と底地の違い
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| 借地権 | 底地 | |
|---|---|---|
| 持っている人 | 土地を借りて家を建てた人（借地人） | 土地を貸している人（地主） |
| 法律での呼び方 | 「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」（借地借家法2条） | 法令上の言葉ではありません。国税庁は「貸宅地」と呼んでいます |
| 売るときの相手 | 地主の承諾が要ります（下で説明） | 借地人の承諾は要りません。地主の立場がそのまま買主に移ります（民法605条の2） |
最初に確認したい3つのこと
- 借地権がいつ設定されたか
今の借地借家法は平成4年（1992年）8月1日に施行されました。それより前に設定された借地権の更新には、今も古い借地法の決まりが使われます（借地借家法 附則6条「なお従前の例による」）。契約書の日付を確かめておきましょう。定期借地権（更新のない借地）かどうかも、契約書で分かります。
- 土地の「賃借権」か「地上権」か
多くの借地は土地の賃貸借（賃借権）です。賃借権は地主の承諾が無いと譲れません。地上権は扱いが違うので、契約書や登記で確かめます。
- 建物の登記の名義
借地権は、借地人の名義で登記した建物があれば、土地が売られても新しい地主に主張できます（借地借家法10条）。相続した家の名義が亡くなった方のままなら、相続登記が必要です。2024年4月1日より前に相続した不動産は、2027年3月31日までに登記する義務があります（法務省）。
借地権を売るには、地主の承諾が要る
民法612条は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し…ることができない」と定めています。借地の上の家を売ると、土地を借りる権利も一緒に移るため、地主の承諾が必要です。無断で譲ると、地主は契約を解除できます（同条2項）。
612条が承諾を求めているのは「譲り渡し」と「転貸」で、相続は条文に出てきません。相続人は亡くなった方の権利をそのまま受け継ぎます（民法896条）。ただし、相続したあと第三者に売るときは、承諾が必要です。
地主が承諾してくれないとき
地主にとって不利になるおそれがないのに承諾してもらえない場合は、裁判所に、承諾の代わりの許可を申し立てることができます（借地借家法19条）。「借地非訟（しゃくちひしょう）」と呼ばれる手続きです。
| 申立先 | 土地の所在地の地方裁判所（合意があれば簡易裁判所）。東京23区は東京地裁民事第22部、多摩地区は立川支部 |
|---|---|
| かかる期間 | 東京地裁は「多くの事件は…概ね１年以内には終わっています」と説明しています |
| 代理人 | 頼むなら弁護士に限られます |
| 許可の条件 | 許可と引き換えに、地主へお金を払うよう命じられることがあります。いわゆる「名義変更料」です |
| 地主の買取 | 申し立てると、地主が自分で建物と借地権を裁判所の決めた値段で買い取ると申し出られます（介入権） |
許可の対象は土地の賃借権です。建物の増改築や建て替えの承諾（17条）、競売で家を買った人の申立て（20条）も、同じ借地非訟で扱われます。
承諾料（名義変更料）の「相場」について
インターネットでは「借地権価格の○％」という数字がよく出てきます。ですが、裁判所や国の機関が示した目安は見つかりませんでした。裁判所が許可と引き換えに払わせる金額も、事件ごとに、弁護士・不動産鑑定士などでつくる鑑定委員会の意見を聴いて決めています。数字の根拠を聞かれて答えられない相手の「相場」は、そのまま信じないようにしましょう。
「借地権割合」は、売れる値段ではありません
国税庁の路線価図には「215D」のように、記号で借地権割合が書かれています（A が90％から G が30％まで）。これは相続税と贈与税の財産を評価するための割合です。国税庁も「相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します」と書いています。実際に売るときの値段は、地主との関係・残りの期間・建物の状態などで決まり、この割合とは別に考えます。
売り方は、大きく3つ
- 地主に買い取ってもらう
この場合は第三者への譲渡ではないので、承諾の問題は起きません。逆に、地主から借地人へ底地を売る話になることもあります。
- 地主の承諾を得て、第三者に売る
買主が決まってから地主の承諾を得る順番になるため、承諾の見込みを先に地主と話しておくと進めやすくなります。借地権を専門に買い取る会社が買主になる方法もあります。
- 地主と借地人が一緒に売る
底地と借地権をそろえて、土地を一つの所有にして売る方法です。国有地では国が底地を同時に売る仕組みがあります（財務省関東財務局）。民有地の手順を示した公的な資料は見つかりませんでした。
借地権・底地を買い取るとしている会社
公式サイトで借地権または底地を買取の対象に挙げている会社です。対応エリアの違いが大きいので、まず物件の所在地で絞ってください。
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| サービス名・運営会社 | 対象（公式の記載） | 対応エリア | 宅建業の免許（国の登録と一致） |
|---|---|---|---|
| ラクウル 株式会社ネクサスプロパティマネジメント | 借地権底地ほか9種類 | 全国 | 国土交通大臣(1)第10311号 |
| 借地権 無料相談ドットコム 株式会社ハウスクル（ピタットハウス秋葉原北店） | 借地権底地 | 東京・神奈川・埼玉・千葉 | 東京都知事(3)第99010号 |
| 訳あり物件買取センター 株式会社ブリリアント（LIXIL不動産ショップ） | 借地権底地空き家など | 東京都 | 東京都知事(4)第92862号 |
掲載順はおすすめ順位ではありません。3社とも、国土交通省のネガティブ情報等検索（最近5年分）で行政処分は見つかりませんでした。どの会社も、掲載の物件を必ず買い取るという意味ではありません。
相談するときに確かめたいこと
- 地主との交渉をどこまでしてくれるのか。2社は「地主との交渉も代行」と書いています。誰が地主と話し、承諾料を誰が払うのかを確かめましょう
- 地主が承諾しなかったら、契約はどうなるのか。ハウスクルの流れは「売買契約の締結」のあとに「地主と交渉開始」となっています。承諾が得られなかったときの解除の条件を、契約書で確かめてください
- 入金までの日数。訳あり物件買取センターは「契約から最短即日でご入金」と「相談から最短1ヶ月で現金化」の両方を書いています。相談から入金までの見込みを聞いておきましょう
- 旧法の借地かどうかで、扱いが変わるのか。3社とも公式サイトには旧法の借地についての説明が見当たりませんでした
2026年11月11日時点の公開情報を参照しています。個別の契約や手続きの判断は、弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。